Geprüfte KfW 40 QNG-Neubauten für Kapitalanleger

Zukunft, die sich rechnet.

FÖRDERIMMO prüft KfW 40 QNG-Neubauten, bevor Berater sie anbieten. Sieben Kriterien, öffentlich einsehbare Quellen, dokumentierter Baufortschritt – für Kapitalanleger, die Zahlen brauchen, bevor sie vertrauen.

Die sieben Kriterien Baufortschritt ansehen

Gefördert. Zertifiziert. Zukunftssicher.

Magnolienhof Magdeburg · 97 Wohneinheiten · Rohbau, Juli 2026

Der Maßstab

KfW 40 QNG — der höchste Förderstandard Deutschlands.

Die KfW fördert Neubauten im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ in mehreren Stufen. Seit Dezember 2025 gibt es befristet wieder einen Förderkredit für das Effizienzhaus 55 – bis zu 100.000 € je Wohneinheit, solange die Bundesmittel reichen. Den vollen Förderbetrag von bis zu 150.000 € erreicht nur das Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel. Und nur dieser Standard öffnet zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Zwei Dinge stecken in dem Begriff. Effizienzhaus 40: Das Gebäude benötigt nur 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes. QNG: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude belegt Nachhaltigkeit über den gesamten Lebenszyklus – vergeben von akkreditierten Zertifizierungsstellen, nicht vom Bauträger.

Dieser Standard ist der Maßstab, an dem FÖRDERIMMO jedes Projekt misst. Nicht, weil er modern ist, sondern weil nur an ihm beides hängt: der volle KfW-Förderkredit und die Sonderabschreibung.

Effizienzhaus 40 QNG-Siegel KfW 297 / 298 § 7b EStG § 7 Abs. 5a EStG

Bewehrung der Tiefgaragendecke am Magnolienhof Magdeburg

Magnolienhof · Bewehrung Tiefgarage

Kriterium	KfW 40 QNG	Effizienzhaus 55	Standard-Neubau
KfW-Förderkredit je Wohneinheit, zinsvergünstigt	bis 150.000 €	bis 100.000 €, befristet	nein
Sonderabschreibung § 7b EStG – 5 % p. a., vier Jahre	ja	nein	nein
QNG-Nachhaltigkeitssiegel, unabhängig zertifiziert	ja	nein	nein
Heizung ohne fossile Energie, CO₂-Kostenanteil Vermieter 0 %	ja	ja	teils
Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG – 5 % p. a.	ja	ja	ja

Stand: KfW-Merkblatt „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298), 07/2026. Die Stufe Effizienzhaus 55 ist befristet und steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel; Voraussetzung ist unter anderem eine Baugenehmigung bei Antragstellung. Effizienzhaus 40 ohne QNG: bis 100.000 € je Wohneinheit.

Maximale Förderung.

Nur die Förderstufe „mit QNG“ erreicht den vollen Kreditbetrag von bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Effizienzhaus 55 und KfW 40 ohne QNG: bis zu 100.000 €.

Unabhängige Prüfung.

Zertifiziert von akkreditierten Stellen nach den Kriterien des Bundes – Nachhaltigkeit, Schadstoffarmut, Lebenszykluskosten.

Knappes Segment.

Zertifizierter Neubau ist bei bonitätsstarken Mietern und beim späteren Verkauf gefragt. Der Überschuss liegt im unsanierten Bestand.

Doppelter Steuerhebel.

5 % Sonder-AfA plus 5 % degressive AfA – vier Jahre lang gleichzeitig. Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA: 4.000 € je m², auf derselben Flächenbasis wie die Baukostenobergrenze.

Die Kriterien

Sieben Kriterien. Jedes einzeln überprüfbar.

Ein Projekt trägt den Namen FÖRDERIMMO erst, wenn es alle sieben Kriterien erfüllt. Für jedes Kriterium ist festgelegt, was geprüft wird, woran es sich festmachen lässt und was zum Ausschluss führt.

Effizienzstandard und Siegel.

Prüfung: Effizienzhaus 40 nach Gebäudeenergiegesetz und Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) für das konkrete Gebäude.
Nachweis: Zertifizierungsvertrag und Registrierung bei einer akkreditierten QNG-Zertifizierungsstelle (etwa DGNB, BiRN, NaWoh) während der Bauphase, QNG-Siegel PLUS oder PREMIUM nach Fertigstellung, Energiebedarfsberechnung des Energieeffizienz-Experten.
Ausschluss: Effizienzhaus 40 ohne QNG oder ein „QNG angestrebt“ ohne Zertifizierungsvertrag mit einer akkreditierten Stelle.

Förderfähigkeit KfW 297 / 298.

Prüfung: Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG“ im Programm Klimafreundlicher Neubau – bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit.
Nachweis: Bestätigung zum Antrag durch den Energieeffizienz-Experten, objektbezogene Förderzusage, Antragstellung vor Vorhabensbeginn möglich.
Ausschluss: Förderstufe ohne QNG oder ein Vorhabensbeginn, der die Antragstellung ausschließt.

Sonder-AfA-Fähigkeit nach § 7b EStG.

Prüfung: Anschaffungskosten höchstens 5.200 € je m² – gerechnet auf die Nutzfläche einschließlich Nebenräumen und Stellplatz oder auf die Bruttogrundfläche nach DIN 277 (BMF-Schreiben vom 21.05.2025), Bauantrag oder Kaufvertrag im Förderzeitraum, Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre.
Nachweis: Kaufpreisaufteilung Gebäude und Grund im Kaufvertrag, Baubeschreibung, Fertigstellungsjahr, Flächenberechnung je Einheit. Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 € je m² – auf derselben Flächenbasis wie die Baukostenobergrenze.
Einordnung: Die Flächenbasis Nutzfläche oder Bruttogrundfläche folgt dem Anwendungsschreiben des BMF. Das ist eine begünstigende Verwaltungsauffassung, an die das Finanzamt grundsätzlich gebunden ist. Ein Rechtsanspruch darauf besteht nicht. Der Steuerberater des Anlegers weist im Beratungsgespräch darauf hin.
Ausschluss: Baukostenobergrenze überschritten oder Zeitfenster verfehlt – dann entfällt der zweite Abschreibungshebel.

Bauträger und Fertigstellungssicherheit.

Prüfung: Referenzprojekte und Bonität des Bauträgers, Pauschalfestpreis, Zahlung nach Baufortschritt gemäß Makler- und Bauträgerverordnung, vertraglich fixierter Fertigstellungstermin.
Nachweis: Bauträgervertrag, Baubeschreibung, Referenzliste, Fertigstellungsgarantie im Vertrag.
Ausschluss: Kein Festpreis, kein garantierter Termin oder eine Bonität, die sich nicht belegen lässt.

Standort und Nachfrage.

Prüfung: Nachfrageüberhang im Neubausegment, Fertigstellungen unter dem Bedarf, Kaufkraft- und Einkommensentwicklung, Unabhängigkeit von einer einzelnen Ansiedlung.
Nachweis: Öffentliche Marktberichte (City Report Aengevelt, BNP Paribas Resi-Navigator, empirica-regio), amtliche Statistik. Quellen werden in der Einordnung genannt.
Ausschluss: Überangebot im Zielsegment oder ein Standort, dessen These an einem einzelnen Unternehmen hängt.

Preis und Miete.

Prüfung: Kaufpreis je m² Wohnfläche ohne Stellplatz auf dem Niveau vergleichbarer Neubauten; Miete vertraglich zugesichert statt angenommen.
Nachweis: Preisvergleich mit unabhängigen Marktdaten, Erstvermietungsgarantie des Bauträgers im Vertrag, Ausstattung im Preis enthalten.
Ausschluss: Kalkulationsmiete über dem oberen Neubausegment ohne Zusicherung oder ein Preis deutlich über Marktniveau.

Dokumentation und Transparenz.

Prüfung: Alle entscheidungsrelevanten Unterlagen liegen vor dem Beratungsgespräch vor: Kaufvertragsentwurf mit Kaufpreisaufteilung, Teilungserklärung, Baubeschreibung, Energieausweis, QNG-Nachweis, KfW-Zusage.
Nachweis: FÖRDERIMMO erstellt zu jedem Objekt eine Einordnung mit Quellen und ein Dossier für den Steuerberater – Anleger erhalten beides über ihren Berater. Den Baufortschritt dokumentiert FÖRDERIMMO auf dieser Seite.
Ausschluss: Unterlagen nur „nach Reservierung“ oder Zahlen, die sich nicht auf eine externe Quelle zurückführen lassen.

Die Prüfung

Kuratiert statt katalogisiert.

Vier Schritte, ein Ergebnis: Entweder ein Projekt erfüllt alle sieben Kriterien und wird dokumentiert, oder es erscheint hier nicht.

Sichtung.

Projekte erreichen uns über Bauträger, Finanzierungspartner und Berater. Erste Prüfung auf Effizienzstandard, QNG-Status und Förderstufe – die meisten scheiden hier aus.

Prüfung.

Die sieben Kriterien werden anhand der Vertragsunterlagen, der Baubeschreibung und unabhängiger Marktdaten geprüft. Finanzierung und Steuerstruktur werden mit den Partnern plausibilisiert.

Nachweise.

QNG-Zertifizierung durch eine akkreditierte Stelle, KfW-Förderzusage, Kaufpreisaufteilung – jeder Baustein wird belegt, nicht behauptet. FÖRDERIMMO begleitet, zertifiziert aber nicht selbst.

Dokumentation.

Einordnung mit Quellen, Dossier für den Steuerberater, Baufortschritt in Bild und Zeitraffer. Damit Anleger und Berater auf derselben Grundlage entscheiden.

Was abgelehnt wird, erscheint nicht.

Die meisten Neubauprojekte, die uns vorgestellt werden, scheitern an Kriterium 1, 3 oder 6: kein QNG-Siegel, Anschaffungskosten über der Sonder-AfA-Grenze oder eine Kalkulationsmiete, die niemand zusichert. Solche Projekte werden nicht „mit Abstrichen“ aufgenommen. Sie werden nicht aufgenommen.

FÖRDERIMMO verkauft nicht. FÖRDERIMMO kuratiert. Der Kauf läuft über Ihren Berater – wir liefern die Prüfung dahinter.

Geprüfte Objekte

Zwei Projekte haben bestanden.

Kein Katalog, sondern Prüfergebnisse. Für jedes Objekt ist dokumentiert, wie es die sieben Kriterien erfüllt – und welche Unterlagen das belegen.

Vollständig vergeben Baufeld Magnolienhof Magdeburg mit Kran, Juli 2026

Magnolienhof Magdeburg

Felgeleber Straße 18–20 · 39122 Magdeburg · Bauträger mit Festpreis und garantiertem Termin

97Wohneinheiten

KfW 40 QNG PlusStandard

Q4 / 2027Fertigstellung

Standard: KfW 40 QNG Plus, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung.
Förderung: Förderstufe mit QNG, bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit (KfW 297/298).
§ 7b: Kaufpreisaufteilung im Vertrag, Baukostenobergrenze auf Nutzflächen- bzw. BGF-Basis nach BMF-Schreiben vom 21.05.2025 eingehalten, Bemessungsgrundlage 4.000 €/m² auf derselben Flächenbasis – Flächennachweis je Einheit.
Bauträger: Pauschalfestpreis, Fertigstellung Q4/2027, vertraglich garantiert bis Q1/2028.
Standort: Landeseigener High-Tech Park seit Mai 2026, Kaufkraft 100,5 – erstmals über Bundesschnitt.
Preis und Miete: rund 5.200 €/m² ohne Stellplatz auf BNP-Marktniveau, 13,00 €/m² Erstvermietung zugesichert.
Dokumentation: Baufortschritt in Bild und Video auf dieser Seite, Einordnung mit Quellen und Steuerberater-Dossier über Ihren Berater.

Baufortschritt

Quartier Berlin-Spandau

Berlin-Spandau · Vertriebsstart Juli 2026

264Wohneinheiten

KfW 40 QNG PlusStandard

10Mehrfamilienhäuser

Standard: KfW 40 QNG Plus, Zertifizierung durch akkreditierte Stelle.
Förderung: Förderstufe mit QNG, bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit.
Prüfung: Alle sieben Kriterien erfüllt – Einordnung mit Quellen in Vorbereitung.
Bilder und Baufortschritt: werden veröffentlicht, sobald der Bauträger sie freigibt.

Ein Quartier in der Hauptstadt im höchsten Förderstandard. Einheiten und Unterlagen erhalten Sie ausschließlich über Ihren Berater – FÖRDERIMMO stellt Prüfung, Zahlen und Dokumentation.

Über den Berater anfragen

Dokumentation · Magnolienhof Magdeburg

Einsehbar, nicht nur behauptet.

Kein Rendering. Der reale Fortschritt in zwei Perspektiven: der Zeitraffer zeigt das Bauwerk, das Bau-Update zeigt, wer dort arbeitet und was gerade entsteht.

Zeitraffer

Bau-Update

Erdarbeiten & FundamentAbgeschlossen

TiefgarageAbgeschlossen

RohbauHaus 2 fast fertig, Haus 1 im Erdgeschoss · Stand September 2026

Dach & FassadeBegonnen · Fenster und Dämmung an Haus 2

Innenausbau & TechnikBegonnen · Elektroinstallation in Haus 2

ÜbergabeQ4 / 2027

Stand der Bauinformationen: September 2026, Drehtag am 24.09.2026. Fotos der Galerie: Juli 2026, Baustelle Felgeleber Straße, Magdeburg. Angaben ohne Gewähr.

Was der Standard finanziell bedeutet

Drei Zahlen, die aus dem Standard folgen.

Kein Versprechen, sondern Bausteine, die im Gesetz und in den Programmbedingungen der KfW stehen. Sie gelten nur für Objekte, die den Maßstab erfüllen – deshalb kommen sie hier erst nach der Prüfung.

Förderkredit

150.000 €

Zinsgünstiger KfW-Förderkredit.

Bis zu 150.000 € je Wohneinheit über das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KfW 297/298) – der Höchstbetrag, der nur mit QNG-Siegel möglich ist.

Jahresvorteil

3.465 €

Zinsersparnis pro Jahr.

Gegenüber marktüblichen Konditionen einer Baufinanzierung – bezogen auf den vollen Förderkredit. Mit KfW 40 QNG.

Steuerlicher Hebel

5 %

Sonder-AfA nach § 7b EStG.

Vier Jahre lang, zusätzlich zur degressiven AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG. Zwei Abschreibungen, die gleichzeitig greifen.

Rechenbeispiel · Magnolienhof Magdeburg

140.555 €

steuerlich absetzbar. In den ersten vier Jahren.

Zwei Hebel greifen gleichzeitig: 5 % degressive AfA auf die Anschaffungskosten von Wohnung und Stellplatz und 5 % Sonder-AfA nach § 7b EStG auf die gedeckelte Bemessungsgrundlage. Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rechnerisch rund 59.000 € weniger Steuern in vier Jahren. Diese Wirkung erreicht nur, wer mit seinem übrigen Einkommen bereits im oberen Tarifbereich liegt; bei mittleren Einkommen fällt sie deutlich geringer aus.

70,28 m²Wohnfläche · 89,78 m² Nutzfläche

385.000 €Kaufpreis inkl. Stellplatz

370.528 €Basis degressive AfA

359.120 €Basis Sonder-AfA (4.000 €/m² Nutzfläche)

Jahr	Degressive AfA 5 %	Sonder-AfA 5 %	Gesamt	Steuerersparnis*
Jahr 1	18.526 €	17.956 €	36.482 €	15.323 €
Jahr 2	17.600 €	17.956 €	35.556 €	14.934 €
Jahr 3	16.720 €	17.956 €	34.676 €	14.564 €
Jahr 4	15.884 €	17.956 €	33.840 €	14.213 €
Summe	68.731 €	71.824 €	140.555 €	59.033 €

* Steuerersparnis auf Basis eines angenommenen Grenzsteuersatzes von 42 %. Beispielrechnung, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die tatsächliche Wirkung hängt vom zu versteuernden Einkommen ab und fällt bei mittleren Einkommen geringer aus; sie ist mit Ihrem Steuerberater zu prüfen. Ab dem fünften Jahr läuft die degressive AfA auf dem um beide Abschreibungen geminderten Restwert weiter. Voraussetzungen § 7b EStG: Anschaffungskosten höchstens 5.200 €/m² auf Nutzflächen- bzw. BGF-Basis, Bauantrag bzw. Kaufvertrag im Förderzeitraum, Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre. Das vollständige Dossier zur steuerlichen Prüfung erhalten Sie und Ihr Steuerberater über Ihren Berater.

Wer prüft

Drei Disziplinen. Eine Verantwortung.

Förderrecht, Finanzierung und Steuer aus einer Hand gibt es selten. FÖRDERIMMO führt sie zusammen – mit Partnern, die namentlich für ihren Teil der Prüfung stehen.

Kuratierung und Förderstruktur

Vincent Hass

Geschäftsführer LinkNow GmbH, Hamburg · Markeninhaber FÖRDERIMMO

Verantwortet die Objektauswahl nach den sieben Kriterien, die Einordnung mit Quellen und die Dokumentation des Baufortschritts. Seit 2017 auf vermietete Wohnimmobilien als Kapitalanlage spezialisiert.

ObjektauswahlKfW 40 QNGEinordnung

Finanzierung und KfW-Antrag

Thomas Thamm

Thomas Thamm Vermögensplanung, Chemnitz · Baufinanzierung

Prüft die Finanzierbarkeit der Objekte und strukturiert den KfW-Förderkredit (Programm 297/298) im Zusammenspiel mit der Bankfinanzierung – vor dem ersten Kundengespräch, nicht danach.

BaufinanzierungKfW 297 / 298Zinsstruktur

Steuerliche Einordnung

npta Steuerberatungsgesellschaft mbH

Hamburg · Geschäftsführer Yannick Lohse, Nicolai Syska

Begleitet die steuerliche Einordnung von Sonder-AfA nach § 7b und degressiver AfA, auf der die Rechenbeispiele und das Objekt-Dossier beruhen. Die Prüfung des Einzelfalls bleibt Sache des Steuerberaters des Anlegers.

§ 7b EStG§ 7 Abs. 5a EStGDossier

npta-de.com

Der Verkauf der Einheiten erfolgt ausschließlich über unabhängige Berater und Vertriebspartner. FÖRDERIMMO berät nicht, vermittelt nicht und erhält vom Anleger keine Vergütung.

Instagram · @foerderimmo

Regelmäßige Updates. Kein Lärm.

Baufortschritt, Wissenswertes rund um KfW 40 QNG und die Prüfung neuer Objekte – dokumentiert, nicht beworben.

@foerderimmo folgen

Ihr nächstes Investment beginnt mit einem Gespräch.

Was bedeutet QNG?

150.000 €
Förderkredit

Sieben Kriterien.

KfW 40 QNG

Handlung

Ihr nächstes Investment beginnt mit einem Gespräch.

FÖRDERIMMO berät nicht und verkauft nicht. Ihr Berater begleitet Sie – von der ersten Einordnung über die Finanzierung bis zum Notartermin. Sie haben noch keinen Berater? Dann vermitteln wir den Kontakt zu einem Partner, der mit dem KfW-40-QNG-Standard arbeitet.

Beraterkontakt anfragen Auf Instagram folgen

info@foerderimmo.de · Antwort in der Regel innerhalb von zwei Werktagen.